相続コラム
相続税における特定路線価とは？設定できるケースや申請義務について
「これから相続税申告が必要で土地の評価額を調べる必要がある」
「自分の相続税対策をするのに土地の評価額を調べたい」
このような場合に、自分の土地が相続税との関係でいくらと評価されるのかを調べるために必要な情報の一つが「路線価」です。
路線価を調べるにあたって、路線価図を見ても路線価がついていないことがあります。
このような場合に問題になるのが「特定路線価」です。このページでは特定路線価についてお伝えします。
特定路線価とは
特定路線価とは、相続税や贈与税における土地の評価を計算するにあたって、路線価地域で路線価がついてない土地の評価をするために、税務署に申し出て設定してもらった路線価のことをいいます。
相続税や贈与税では財産は財産評価基本通達に基づいて計算される
特定路線価は相続税や贈与税において土地を評価するために必要な制度です。
相続税の計算をするには、相続財産がいくらかを確定する必要があります。
また贈与税においても、贈与された物の価格を確定する必要があります。
これらの価格の計算は、財産評価基本通達に基づいて行われます。
宅地の評価は路線価方式または倍率方式によって行われる
財産評価基本通達によれば、土地の評価は路線価方式または倍率方式によって行われます。
路線価方式とは、宅地が面している路線（道路）につけられた路線価をもとに、土地の形状などによって規定される補正率によって補正を行って、土地の評価を決める方式をいいます。
主に都市部において路線価が定められているところで使われる方式です。
路線価が定められていない地域については倍率方式が採用されるので、特別路線価は問題とはなりません。
路線価地域でも路線価がついていないことがある
路線価地域でも道路に路線価がついていないことがあります。
この場合に、道路に面した土地を評価するために用いられるのが特定路線価です。
特定路線価を税務署に申請し設定してもらうことで、土地の評価が可能になります。
特定路線価を設定できるケース
特定路線価の設定を申請できるのは次のような要件を満たしたときです。
- 1相続税・贈与税の申告のため
- 2評価対象地が路線価地域にある場合
- 3その年の路線価が公開されている
- 4その土地に接した道路に路線価がなく評価が難しい場合
- 5評価対象地の敷地内通路（専用通路）ではない場合
- 6その路線が建築基準法上の道路に該当する場合
相続税・贈与税の申告のため
要件の1つ目は相続税・贈与税の申告のためであることです。
特定路線価は相続税・贈与税の申告に必要であるから税務者が設定するのであって、それ以外の目的のためには設定されません。
その年の路線価が公開されている
その年の路線価が公開されていることが必要です。 路線価の公開は毎年7月に行われます。
その土地に接した道路に路線価がなく評価が難しい場合
土地に面した道路に路線価がなく評価が難しい場合であることが必要です。
路線価がついているのであればその価格で評価すればよいために必要でないとされます。
評価対象地の敷地内通路（専用通路）ではない場合
評価対象地の敷地内道路ではないことが必要です。
これは、土地がいわゆる旗竿地と呼ばれる形状をしている場合に問題となるのですが、建築基準法上の道路に接していない場合に、敷地内通路（旗竿地の竿の部分）がありそれが道路に面している場合があります。
この場合には、旗竿地として敷地内通路を含めた敷地全体で評価するので、竿の部分について路線価を設定し、旗の部分のみを評価する必要はありません。
その路線が建築基準法上の道路に該当する場合
その路線が建築基準法上の道路に該当する場合であることが必要です。
特定路線価は、建築基準法上の道路にのみ設定することができるとされています。
建築基準法42条1項は道路の定義を次のように定めています。
幅員4メートルを超えて、次のいずれかに該当する場合
1.道路法による道路
2.都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法における道路
3.都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は68条の9第1項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
4.道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
5.土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
道路法における道路とは「一般交通の用に供する道で次条各号に掲げるものをいい、トンネル、橋、渡船施設、道路用エレベーター等道路と一体となつてその効用を全うする施設又は工作物及び道路の附属物で当該道路に附属して設けられているものを含むもの」とされます（道路法2条1項）。
特定路線価を設定せずに前面の道路の路線価で土地を評価することも可能
もし路線価がついていない土地がある場合でも、路線価のついていない道路が路線価のついている道路に面していれば、路線価のついていない道路を旗竿地の竿の部分と評価して、前面道路の路線価で計算をして、旗竿地補整を行って評価をすることができる場合があります。
特定路線価の申請は義務ではない
もし路線価がつけられていない土地がある場合に、かならず特定路線価による申請が必要なのでしょうか。
上記のように、旗竿地として土地の評価額が出せる場合には、特定路線価の申請は必要ありません。
そのため、前面道路に路線価がないからといって、必ず特定路線価を申請しなければならないというわけではありません。
旗竿地として評価する場合には、財産評価基本通達における奥行価格補正率・不整形地補正率を利用して価格を下げることが可能な場合があります。
まとめ
ここまでで、特定路線価についてご説明しました。
ご自身では判断がつきにくいことも多いので、詳しい税理士に一度相談することをおすすめします。
沖田豊明 プロフィール
不動産と不動産の税務の専門家の両立場から不動産オーナー様の賃貸経営や相続税の申告・税務アドバイスを行っている。
また、最近は自らも不動産賃貸経営を行い、その実務経験を基に、サラリーマン大家さんの不動産投資に関する税務申告やアドバイスを行っている。
円滑な相続・資産承継を目的とした家族信託についても手掛けている。
各税理士会の支部研修等における講師業務も年間約50件程度行っている。
共著:『社長の節税と資産づくりがこれ一冊でわかる本』／『相続手続きと生前対策ハンドブック』など
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