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マイホームの売却をするとなると、さまざまな税金が発生します。そのため、予想外の税金の支払いに驚く人も多いかもしれません。

とはいえ、節税の対象となるケースもあり、事前にマイホームの売却時に関する税金について把握しておくことが大切です。

そこで、今回の記事ではマイホームを売却した際に生じる税金の詳細や、節税方法についてまとめてみました。

マイホーム売却時にかかる税金の種類

マイホーム売却時に発生する税金は、「売却手続きの際に支払うもの」と「売却益が生じた際に支払うもの」に大きく分けられます。

ここではそれぞれの税金について、確認していきましょう。

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書にかかる税金のことです。書面に印紙を貼り、消印を押すことで納税が完了します。印紙税額は書面に記載された売買代金によって異なり、納税額は以下の通りです。

【参考： 印紙税の税額】

※平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書は軽減措置で税額が低くなります。詳しくは「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁」にてご確認ください。

仲介手数料に対する消費税

仲介手数料は消費税法に準じた不動産会社が提供するサービスに対し、対価として支払うものであり、消費税の課税対象となります。そのため、土地の売買自体が課税対象でなかったとしても、仲介手数料には所定の税金が生じる点に注意が必要です。

登録免許税

登録免許税は、不動産の名義変更で登記手続きを行う際に生じる税金のことです。税額は土地や建物の評価額（固定資産税評価額）に税率をかけて求められます。なお、新築で建物に評価額がつけられていない場合には、法務局が定めた課税標準価格に税率をかけて算出します。

【参考：土地の所有権移転登記にかかる税率】

出典： No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁

また、登録免許税は住宅ローンの借入時にも課税される点に注意しましょう。その理由として、住宅ローンの借り入れに際し、金融機関が土地や建物に抵当権を設定する登記が必要となる点が挙げられます。なお、その際に係る税率は1,000分の4となります。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税の税率は譲渡所得の15％または30％です。また、所有期間によっても以下のように異なります。

【譲渡所得の税率】

※所有期間については不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断される

上表からわかるように、所有期間が短い間に売却すると税金が高くなるので、よほどの理由がない限りは長期で所有した方が節税対策に繋がるでしょう。

また、課税基準となる「譲渡所得」は次の計算式によって求められます。

譲渡所得金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）

「収入金額」とは、不動産を売却して得られたお金のことです。また、「取得費」は不動産の取得に際してかかったお金のことで、購入代金や購入手数料が該当するでしょう。登録免許税も取得費に含まれます。一方、「譲渡費用」は不動産を売却するために要したお金のことで、仲介手数料や印紙税が含まれます。

住民税

住民税は譲渡所得の9％か5％となり、こちらも所有期間に応じて以下のように税率が異なります。

【住民税の税率】

※所有期間については不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断される

復興特別所得税

平成25年から令和19年まで東日本大震災の復興に対する財源確保を目的として「復興所得税」が所得税の2.1％上乗せされています。税率は譲渡所得の0.63%あるいは0.315%です。

※所有期間については不動産を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断される

マイホーム売却時の税金の特例について

マイホームを売却する際、一定の条件を満たしていれば、税金について控除を受けられる可能性があります。マイホームの売却時に適用できる特例は、以下の4つです。

マイホームの3,000万円特別控除

個人が居住用に所持している、あるいは居住していた不動産を売却するにあたり、一定の要件を満たすことで「マイホーム（居住用財産）の3,000万円特別控除」を適用可能です。具体的には、譲渡所得から最高で3,000万円を控除できる制度を指し、大きな節税が期待できるでしょう。

この特例を受けるために必要な要件は以下の通りです。

なお、詳細については国税庁のホームページで確認してください。

出典： No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超えているマイホームを譲渡した場合に軽減措置を受けられる制度です。特例を適用した場合、税率は以下のようになります。

この特例は「3,000万円特別控除」と併用できることから、さらなる節税が期待できるでしょう。

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例とは、売却価格より新しいマイホームの購入価格が高かった場合において、売却益に対する課税を将来に繰り越せる制度です。

適用対象となるには、以下の条件を全て満たす必要があります。

出典： No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、330㎡までの宅地を売却する場合にその土地の評価額を80%減額できる特例のことです。適用を受けるためには相続開始前から相続税の申告期限（相続の10カ月後）まで、実家に住み続けており、かつ宅地を同じ期間所有していることといった条件を満たす必要があります。（※同居していた親族（子など）が相続した場合）

また、相続税を大幅に減らせる一方、実家を譲渡した時の取得費に加算できる相続税も少なくなってしまうことから、譲渡所得税が高くなる恐れがある点に注意しなければなりません。相続した実家を売却する場合は、小規模宅地等の特例で相続を減らすほうが得なのか、この特例を受けずに取得費加算の特例を売却時に受けるほうが得なのか、きちんと考える必要があるでしょう。

出典：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

マイホーム売却時の税金の計算方法

ここまでに解説した情報をもとに、マイホーム売却時の税金の計算方法についてみていきましょう。今回用いる事例は以下の通りです。

まず「取得費用」を求めます。取得費用は建物の購入価額に取得に係った諸費用を足し、そこから減価償却を引くことで算出可能です。

また、減価償却費は以下の計算式によって求められます。

減価償却費＝取得費用×0.9×償却率×経過年数

次に譲渡所得を求めます。

ここで求めた譲渡所得をもとに、譲渡所得税を算出します。また、今回はマイホームの売却事例なので「マイホームの3,000万円特別控除」が適用可能です。

特例の適用により、譲渡所得がマイナスとなったため、今回の事例では譲渡所得税の課税対象外となります。

マイホーム売却時の確定申告の方法・流れ

マイホームを売却した場合、確定申告の必要があります。ここでは確定申告の期限や、やり方をまとめてみました。

確定申告の期限

原則、確定申告書の提出期間は毎年2月15日から3月15日までの一ヶ月間となっています。また、それぞれの日付が土曜・日曜・国民の祝日や休日にあたる場合は翌日（または翌々日）の月曜日が期限となります。所得税の納付期限についても、同じく3月15日までとなっているのであわせて覚えておきましょう。

確定申告の方法・流れ

確定申告では確定申告書を作成し、以下のいずれかの方法で提出します。

・直接税務署に持参する

・インターネットで申告する（e-tax）

・郵便または信書便で郵送する

・税務署に設置されている時間外収集箱に投函する

上記のうち、e-Taxの場合は送信した日付、郵便または信書便の場合は郵便局で押印される通信日付印の日付が提出日となります。また、税務署に設置されている時間外収集箱に投函し、翌日朝に税務署員が回収した場合には前日に提出されたものとして扱われることを覚えておきましょう。

確定申告は提出日が近づくと窓口が非常に混雑する傾向にあります。そのため、できる限り早めに準備を進めたうえで、余裕を持って提出するとよいでしょう。

確定申告をしないとどうなる？

確定申告は提出期限が過ぎてしまったあとでも提出可能ですが、その場合には「期限後申告」の扱いとなります。期限内に申請を行わなかった場合、「無申告加算税」や「延滞税」がペナルティとして課される恐れがあるので注意が必要です。また、2事業年度連続で確定申告書の提出をしなかった場合、青色申告の承認が取り消しとなります。くれぐれも提出を忘れないように気をつけましょう。

マイホーム売却時の税金に関する相談先

マイホームの売却時の税金はさまざまであり、それぞれ条件が異なります。また、書類や必要な情報を集めるのに相当な労力や時間を要するでしょう。そのため、自分で進めることに不安を抱く人も少なくありません。そのような場合は、税理士に相談してみるのもひとつの手です。専門知識を持ったプロから正確なアドバイスをもらえるため、よりスムーズにミスなく手続きが行えるでしょう。

不動産売却や査定であれば不動産会社に相談ができますが、税金に関する相談は税理士や税務署が安心です。どの特例が適用されるのかわからない場合や、計算方法に不安がある場合には利用することをおすすめします。

マイホーム売却時の税金のことでお悩みなら

今回の記事では、マイホーム売却時の税金の詳細や、節税対策についてお伝えしました。この記事を読んでいる方の中には実家を相続し、売却を検討している方も多いのではないでしょうか。相続税や譲渡所得税は高額になりがちなため、特例を知っているか否かで課される税額に大きな差が生じます。そのため、相続税で損をしないためにも税理士に相談するのもひとつの手です。

「川口相続税サポートセンター 」は川口市内では数少ない相続税に特化している税理士事務所であり、月50件以上の相続相談を受けている実績があります。過去の事例から照らし合わせて提案ができるのが魅力です。川口市、戸田市、さいたま市が主な対応エリアで相談は無料でできるため、もし不安な点が少しでもある場合は、この機会にぜひ一度お問い合わせください。